回归理性的2018：天津卖地1061亿，住宅楼面价环比下降31%！

2018天津卖地总结

相比2016年的“高歌猛进”，2017年的“暗流汹涌”，2018年天津土地市场明显降温，整体回归理性。

一方面，楼面价也好，溢价率也罢，数据上环比大幅下降，但从绝对量值上依然瞩目；另一方面，底价成交成主旋律，停牌流拍不断上演，房企拿地更趋谨慎。

而纵向来看，上半年和下半年的表现又有着较为明显的分野，房企“抢地”势头、成交楼面价水平，以及竞自持面积占总建面的比重等各项指标，整体呈下降趋势。

总结这一年的天津土拍市场，我们依然从数据说起……

18年卖地规模环比上涨22%

但平均地价降了31%

2018年1月1日至12月31日期间，天津全市共成交了107宗纯住宅及商住用地，其中底价成交82宗，占比高达77%。

分区域来看，市内六区成交5宗、环城四区成交33宗、远郊五区成交47宗、滨海新区成交22宗：

• 宅地出让总用地面积共约850万㎡，环比上涨24%；

• 宅地出让总建筑面积共约1347万㎡，环比上涨22%；
  

• 宅地成交总金额共约960亿，环比下降16%；

• 宅地平均楼面价7126元/㎡，环比下降31%。

如果再加上商办、工业、综合及其他用途土地，则2018年全年天津卖地总金额共计约1061亿元，在克而瑞监测的全国各城市中位列第八。

统计范畴：纯住宅、商住、商办、工业、综合及其他

由于18年土地市场整体转冷，导致在宅地整体出让规模环比上涨的情况下，平均楼面价环比反而大降31%！降温之势可见一斑。

此外，区域分布占比的变化也是平均楼面价下降的原因之一。

总价地王46亿 单价地王2万6

比17年差远了

看完了整体情况，我们再来回顾下18年土拍史上的“几宗最”。

与17年的“汹涌”相比，今年除了最大体量有所突破外，最高总价、最高楼面价、最高溢价率及最高自持，均大幅回落。【点这里回顾17年土地总结】

体量最大

51万㎡

生态城原旅游区地块（中核）

7月25日出让的津滨生（挂）2018-7号生态城原旅游区地块，土地面积约45.6万㎡，规划总建面约50.7万㎡，是2018年体量最大的住宅相关用地，由中核以13.405亿摘得，合成交楼面价4721元/㎡，中国第一所“国字头”核工业大学将落户天津！

据悉，6月15日，天津市与中核集团签署战略合作框架协议，中核集团将在天津投资建设中国核工业大学，围绕核产业，建成集人才技能培训、硕士及博士学历教育、国际学术交流、核心技术研发等功能于一体的国家级产学研创新示范基地。【回顾链接】

总价最高

46亿

北辰北辰道地块（招商蛇口）

2月7日，北辰道第二宗宅地津北辰北（挂）2017-189号迎来摘牌，土地面积约13万㎡，规划总建面约25.3万㎡，共吸引了招商蛇口、中海、金茂、首创等10家房企报名参与，竞拍激烈，并迅速角逐到最高限价，进入“竞棚改”环节，仍有8家房企跟进！

最终，招商蛇口以总价46亿、竞报2000㎡棚改安置房强势拿下该地块，年度“总价之最”由此诞生，成交楼面价粗算约18164元/㎡。加上原有的25000㎡，合计需配建棚改定向安置房总建面共27000㎡，棚改房销售均价为16100元/㎡。【回顾链接】

楼面价最高

26087元/㎡

南开保泽道地块（天保）

若剔除回炉改造的王顶堤故里2宗地，则年度“楼面价之最”再度花落南开。

4月25日出让的津南保（挂）2018-063号南开保泽道地块，土地面积约5.1万㎡，规划总建面约10.4万㎡，住宅体量占比约73%，挂牌价27亿，设限价36.2亿。

该地块自挂牌起就备受关注，但与此大相径庭的是，仅有一家房企报名参与竞拍。毫无悬念，由天保以底价27亿摘得，整体成交楼面价26087元/㎡，纯住宅楼面价约3万6，竞买人需配建3800㎡棚改房，棚改商品房定价34000元/㎡。【回顾链接】

溢价最高

50%

塘沽新城镇2宗地（天地源、景瑞）

海教园2宗地（雅居乐、景瑞）

今年受市场整体降温影响，大部分地块均以底价成交，加之土地限价导致竞拍规定的溢价空间本身就不大，因此成交溢价率继续回落，最高溢价也仅50%。

1月31日出让的塘沽新城镇2宗地块，合计土地面积约7.5万㎡，规划总建面约12.6万㎡。其中，17号地由天地源以总价3.309亿、竞报13%自持住房建面拿下，成交楼面价7254元/㎡，溢价率50%；1号地由景瑞以总价5.3775亿、竞报30%自持住房建面拿下，成交楼面价6682元/㎡，溢价率同样为50%。【回顾链接】

此外，2月28日出让的海教园2宗地溢价率同为50%，分别由雅居乐、景瑞摘得，楼面价均约在1万2。【回顾链接】

竞自持最多

30%

塘沽新城镇地块（景瑞）

今年不但溢价率成功缩水，“竞自持”热度也大幅下降，最高自持占比未刷新去年的55%记录。

今年宅地的“自持之最”，是同样出现在“溢价之最”中的津滨塘（挂）2017-1号塘沽新城镇地块，土地面积约4.5万㎡，规划总建面约8万㎡，吸引了中建、禹洲、振业、景瑞等10家房企报名竞拍，竞争主要在中建、振业中展开，禹洲报出最高限价后，进入竞自持环节……

最终，景瑞以竞报30%自持住房建面拿下该地块，合成交总价5.3775亿，成交楼面价6682元/㎡。【回顾链接】

备注：

1、本文中“宅地”为纯住宅用地和商住用地的统称；

2、楼面价表示单位建筑面积分摊的土地出让价格，由土地成交总价÷该地块允许的最大建筑面积计算得出，结果仅供参考；

3、楼面价不等同于房企实际拿地成本，与未来项目定价也无必然关系，自持规划面积的存在，更会影响楼面价的参考价值。

今年停牌、流拍频现

还有无限延期

回顾完质量并不算高的“几宗最”，我们再来盘点一下18年以来的土拍关键词，诸如“底价”、“停牌”、“流拍”，还多了一个新鲜词汇“无限延期”。

停牌&流拍

24宗

总结18年全年宅地土拍，即便刨除停牌再挂的情况，也有24宗未成功出让，合计土地面积约186万㎡，规划总建面约287万㎡，起拍总价173亿。

其中停牌多达20宗，包括武清9宗、塘沽4宗、宝坻3宗、开发区2宗、大港和津南各1宗；流拍4宗，包括静海2宗、宝坻和大港各1宗。

2018年停牌&流拍宅地一览

无限延期

3宗

此外，今年天津土地交易中心针对某些未能按时出让的地块，提出了一个“新玩法”，即在发布的补充公告中将挂牌截止时间调整为“自收到第一份有效竞买报价单当日起，至延后的第11个工作日”，即意味着没有明确的摘牌时间。

自11月起，天津先后有5宗宅地遭遇“无限延期”，其中，北辰2宗地为棚改定向安置商品房用途，定价18000元/㎡，在此就不再列举详细信息。

南开区泽川路A地块，于11月14日成为首宗无限延期宅地，该地块土地面积约10万㎡，规划总建面约26万㎡，住宅体量占比约75%。

挂牌起始价47.5亿，设最高限价61.5亿，楼面价约在18269-23654元/㎡之间，纯住宅楼面价约2万4-3万2。根据要求，地块竞买人需配建2万㎡棚改房，如果拍到最高限价，还要继续加码棚改房面积，棚改商品房定价34000元/㎡。【回顾链接】

津丽张2004-049号地东丽区张贵庄南侧居住区C1地块，于11月21日成为第二宗无限延期宅地，该地块土地总面积约5.6万㎡，规划总建面约8.6万㎡，挂牌转让起始价12.4亿，设最高限价16.1亿，刨除菜市场等公建设施，楼面价约在15336-19912元/㎡之间。

拍到最高限价，该地块将不再采取“竞自持”模式，转为竞报对张贵庄南侧居住区地块非经营性公建建设出资额，竞报起始价为1000万元，上限为56000万元。【回顾链接】

河东津滨大道C地块，于12月3日成为第三宗无限延期宅地，该地块土地面积约3.3万㎡，规划总建面约7.3万㎡，挂牌起始价16亿，设最高限价16.8亿，楼面价在22039-23140元/㎡之间。

根据要求，地块竞买人需先行配建6123㎡棚改房，如果拍到最高限价，还要继续加码棚改房面积，棚改商品房定价24500元/㎡。【回顾链接】

结语

总结一句：2018年土地市场整体回归理性，开发商拿地相对更趋谨慎。随着2019年的到来，以环城多宗高质素宅地为开端，新一年的土拍大戏又拉开了大幕……

在此例行表达两个希望：希望天津的配套设施建设，配得上其高昂的土地价值；希望天津人的工资水平，撑得住这个城市稳步上行的房价。

最后的最后，附2018年天津出让宅地汇总表，有需要的请自取——

图文版权归克而瑞房产信息所有

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